Nur rund 3.000 neue Wohnungen werden 2025 in der Steiermark fertiggestellt – ein Minus von 27 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. In Graz ist der Einbruch noch dramatischer: Die Landeshauptstadt verzeichnet einen Rückgang von 55 Prozent auf nur noch 966 fertiggestellte Wohneinheiten. Die Ursachen liegen in einer toxischen Mischung aus explodierenden Baukosten, gestiegenen Zinsen und der restriktiven KIM-Verordnung. Doch es gibt Hoffnung: Über 10.000 genehmigte Wohneinheiten warten in der Pipeline auf ihre Realisierung.
Dramatischer Einbruch bei Fertigstellungen
Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache. Laut einer gemeinsamen Analyse der Wirtschaftskammer Steiermark und der Bauträgerdatenbank Exploreal wurden 2025 steiermarkweit nur etwa 3.000 Wohnungen fertiggestellt. 2024 waren es noch über 4.100 Einheiten. Besonders hart trifft es die Landeshauptstadt: Für Graz werden heuer nur 966 fertiggestellte Wohneinheiten erwartet – ein Rückgang von 55 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Der Einbruch kommt nicht überraschend. Andreas Kern, Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der WKO Steiermark, hatte die Entwicklung vorhergesagt: Die Talsohle ist durchschritten, aber der Weg nach oben wird Zeit brauchen. Die Kombination aus hohen Baukosten, gestiegenen Zinsen und restriktiver Kreditvergabe hat den Markt über Monate hinweg gelähmt.
| Region | Fertigstellungen 2024 | Fertigstellungen 2025 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Steiermark gesamt | 4.100 | 3.000 | -27% |
| Graz Stadt | 2.150 | 966 | -55% |
| Graz-Umgebung | 850 | 620 | -27% |
| Weiz | 180 | 85 | -53% |
Ursachen der Krise
Mehrere Faktoren haben zur aktuellen Situation geführt. An erster Stelle stehen die gestiegenen Baukosten. Obwohl sich die Inflation stabilisiert hat, bleiben die Kosten auf einem hohen Niveau, das viele Projekte unrentabel macht. Die Preise für Baumaterialien, Energie und Arbeitskraft haben sich eingependelt, aber deutlich über dem Niveau von 2019 oder 2020.
Ein weiterer Faktor ist die KIM-Verordnung, die strengere Kreditvergaberichtlinien vorschrieb. Obwohl sie offiziell Ende Juni 2025 ausgelaufen ist, wirkt sie faktisch weiter. Die Finanzmarktaufsicht und die Österreichische Nationalbank haben den Banken nahegelegt, die Kriterien der nachhaltigen Kreditvergabe weiterhin anzuwenden. Für viele junge Familien bedeutet das: Ohne 20 Prozent Eigenkapital und eine Schuldendienstquote unter 40 Prozent des Nettoeinkommens gibt es keinen Kredit.
Hinzu kommen langwierige Genehmigungsverfahren, politische Unsicherheiten bei Widmungen und komplizierte Bebauungspläne. Diese toxische Mischung führt dazu, dass zahlreiche Unternehmen geplante Projekte verschieben oder komplett stoppen. Die Wirtschaft in Graz spürt die Auswirkungen bereits deutlich.
Baugenehmigungen auf historischem Tiefstand
Die offiziellen Daten der Statistik Austria belegen die Krise: 2024 wurden in der Steiermark nur 5.660 Wohnungen baubewilligt – so wenige Projekte wie seit 2010 nicht mehr. Da Fertigstellungen dem Baubeginn um etwa zwei Jahre hinterhinken, wird die Lücke an neuen Wohnungen 2026 am größten sein.
Österreichweit wurden 2024 nur noch knapp 54.500 Wohnungen fertiggestellt. Der reine Neubau umfasste lediglich 41.762 Einheiten – ein Rückgang von rund 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Aktuell sind deutlich weniger neue Wohnungen auf dem Markt als in den Vorjahren, bestätigt Generaldirektorin Manuela Lenk von der Statistik Austria. Die Steiermark liegt mit ihrer Fertigstellungsrate deutlich unter dem österreichischen Durchschnitt von 5,9 Wohnungen pro 1.000 Einwohner.
Gewerbliche Bauträger dominieren den Markt
Gewerbliche Bauträger errichten den Großteil der Neubauprojekte. In Graz beträgt ihr Anteil 85 Prozent, steiermarkweit sind es 73 Prozent. Hier sieht man die enorme Bedeutung der Branche für die Wohnversorgung der Steirerinnen und Steirer, betont Andreas Kern. Allerdings agieren diese Bauträger heute wesentlich risikoadverser als noch vor wenigen Jahren.
Der Fokus verschiebt sich vom Neubau zur Sanierung. Dies ist zwar ökologisch sinnvoll und wird gefördert, kann aber den massiven Neubaumangel quantitativ nicht kompensieren. Die traditionsreichen Familienunternehmen der Steiermark setzen verstärkt auf die Modernisierung bestehender Gebäude statt auf Neubauprojekte.
Regionale Unterschiede im Wohnbau
Die Zahlen verdeutlichen erhebliche regionale Unterschiede. Im Großraum Graz kamen seit Oktober vergangenen Jahres 49 Bauträgerprojekte auf den Markt. Der Bezirk Weiz bildet 2025 mit lediglich 2 neuen Projekten das Schlusslicht. Die hohe Projektanzahl in Graz täuscht jedoch über den massiven Einbruch bei den Fertigstellungen hinweg.
Eine Bauträgerwohnung in der Steiermark kostet aktuell durchschnittlich 305.300 Euro. Damit ist der Preis seit der letzten Auswertung nur leicht um rund 1,4 Prozent gestiegen, ordnet Alexander Bosak, Geschäftsführer von Exploreal, die Preisentwicklung ein. Betrachtet man den durchschnittlichen Quadratmeterpreis, zeigt sich sogar ein leichter Rückgang von 1,7 Prozent auf 4.850 Euro.
Gemeinnütziger Wohnbau versus privater Sektor
Während gewerbliche Bauträger ihre Projekte zurückhalten, läuft der geförderte Wohnbau stabil weiter. Diese Zweiteilung prägt den Markt seit Monaten. Gemeinnützige Bauträger wie die ÖWG Wohnbau oder die GWS bauen weiterhin – allerdings mit Einschränkungen.
Die Zusammenarbeit zwischen Stadt Graz und gemeinnützigen Wohnbauträgern war zuletzt angespannt. Die ÖWG und andere haben die Kooperation zeitweise eingefroren. Das ist brisant, denn rund 565 Wohneinheiten im Übertragungswohnbau sollten bis 2025 fertiggestellt werden. Das kommunale Wohnbauprogramm der Stadt Graz umfasst mehr als 500 Wohneinheiten in der laufenden Legislaturperiode.
Auswirkungen auf die Baubranche
Die Krise hat massive Auswirkungen auf die steirische Baubranche. Wenn sich die Bautätigkeit nicht nur im Grazer Raum, sondern in der ganzen Steiermark im Hochbau halbiert, wird dies entsprechende Auswirkungen auf die Beschäftigungssituation haben, warnt Viktor Larissegger, Leiter der WKO Regionalstelle Graz. Rund 2.000 Arbeitsplätze habe die Stadt bereits verloren, zahlreiche Investoren würden der Stadt den Rücken kehren.
80 Prozent des steirischen Wohnbaus erfolgen in Graz und Umgebung. Ein Einbruch in der Landeshauptstadt trifft daher die gesamte Branche. Die größten Unternehmen der Steiermark aus der Baubranche spüren die Flaute bereits deutlich.
Hoffnung durch die Pipeline
Trotz der düsteren Zahlen gibt es einen Lichtblick: Über 10.000 genehmigte Wohneinheiten warten in der Steiermark auf ihre Realisierung. Die Anzahl der Wohneinheiten in der Pipeline ohne konkretes Fertigstellungsdatum bleibt sehr hoch – ein Hinweis darauf, dass viele Projekte noch in der Planungsphase stecken und bei besseren Rahmenbedingungen rasch umgesetzt werden könnten.
Für Graz prognostizieren die Experten 2026 einen deutlichen Anstieg auf 2.350 fertiggestellte Einheiten. Sollten sich die Rahmenbedingungen verbessern, könnten die Bauträger ihre Bautätigkeit sofort verstärken. Der Vorlauf von Baubeginn bis Fertigstellung beträgt etwa 18 bis 24 Monate.
| Jahr | Fertigstellungen Steiermark | Fertigstellungen Graz | Prognose |
|---|---|---|---|
| 2024 | 4.100 | 2.150 | Ist-Stand |
| 2025 | 3.000 | 966 | Ist-Stand |
| 2026 | 3.500 | 2.350 | Prognose |
| 2027 | 4.000 | 2.500 | Prognose |
Politische Gegenmaßnahmen
Bund und Land reagieren mit millionenschweren Paketen. Die Bundesregierung stellt eine Milliarde Euro für Neubau und Sanierung bereit – die sogenannte Wohnbaumilliarde. Rund 110 Millionen Euro davon gelangen in die Steiermark. Allerdings wird der Großteil an Graz vorbeifließen, da die erwähnten Genehmigungsverfahren viel zu lange dauern, kritisiert Wirtschaftsstadtrat Günter Riegler.
Die Steiermark legt ihre im Frühjahr 2025 wegen enormer Nachfrage gestoppte Wohnraumoffensive ab 2026 neu auf. Wohnbaulandesrätin Simone Schmiedtbauer kündigt konkrete Schritte an: Ab dem ersten Quartal 2026 starten wieder Förderungen für Eigenheim-Neubau und Sanierungskauf. Die Darlehensobergrenze sinkt allerdings auf 80.000 Euro – statt bisher bis zu 200.000 Euro. Die Darlehen starten mit einem Zinssatz von 0,25 Prozent.
Ausblick: Sanierung statt Neubau
Für 2026 und 2027 rechnen die Experten mit einer weiteren leichten Abnahme der Wohnbauaktivitäten auf Landesebene. Die Strategie der neuen Landesförderung zielt weg vom Neubau auf der grünen Wiese hin zur qualitätsvollen Verdichtung im Grazer Stadtgebiet. Der neue Sanierungspass, der bisherige Förderungen bündelt, soll umfassende Sanierungen attraktiver machen.
Für Projektentwickler und gemeinnützige Bauträger bedeutet das wieder Planungssicherheit. Viele 2025 auf Eis gelegte Projekte können nun angegangen werden. Experten sehen in der Umwandlung von Bestandsbauten ein Schlüsselmodell für Bezirke wie Geidorf oder Lend, wo Baugrund rar ist. Die Devise lautet: Sanierung vor Neubau – bei reduzierten Einzelfördersummen, aber gesellschaftlichem Mehrwert.
Ein Risiko bleibt jedoch: Ein plötzlicher Bauboom durch eine schnelle Zinswende könnte Baupreise und den ohnehin bestehenden Fachkräftemangel erneut verschärfen. Experten mahnen deshalb zu einer gesteuerten und nachhaltigen Entwicklung, um eine Überhitzung zu vermeiden. Die Balance zwischen Marktbelebung und kontrolliertem Wachstum wird die zentrale Herausforderung der kommenden Jahre sein.